税務弘報2019.8 特集 賛否両論！不動産による相続税対策
地主の土地活用に潜む税務リスク 税理士北村英寿先生
いくつかメモ
建築中に相続が発生した場合
賃貸用建物建築中に相続が発生した場合の家屋の評価は、費用現価の70％はいいとして。
費用現価は建築請負金額に工事に進捗割合を乗じた金額とおおむね一致する例が多い。進捗割合等については建築会社に確認する以外に方法はない。
このあたり、今回、自分で建物を建てて初めて本当の流れが理解できましたし、必要な書類も理解できました。相続開始時点での進捗状況を建築会社に確認してもわかるかどうか。ハウスメーカーなのか、設計会社が入っているのか等でも異なってくると思いますが。
で。
貸家の評価＜費用現価の70％
となると当初予定していた相続税の財産評価減少効果は享受できない。当然貸家建付地にも該当しないので小規模宅地等の評価の特例もない。
これは注意が必要ですし、施主さんには事前に説明が必要でしょう。
ただし、既にある賃貸物件を建替え期間中に相続が発生した場合は、自用地評価ではあるものの小規模宅地等の評価の特例は適用可能。
対策後のメンテナンス
相続税対策として賃貸用物件を建築した場合、計画通りに賃貸事業が長期間継続すると、家賃収入△経費△税金＝残高が蓄積される＆借入金の返済が進行されることで、どこかの時点で対策前の相続税の課税価格の合計額まで戻ってしまう。一般的には15年から20年で対策前の状態に戻る、と。
相続税対策で賃貸物件を勧めてくる業者さんについては、この視点は全くないですから、顧問税理士の立場としては一言モノ申しておく必要はあるのでしょう。
被相続人と生計を一にしていた親族の判定
別居している親族についての生計一判定は厳格性が求められるので注意が必要。
確定申告における扶養の判定とは別次元の話ということか。
貸駐車場にする場合の税務リスク
- 月極駐車場（アスファルト舗装）：自用地評価：貸付事業用宅地等
- 月極駐車場（青空駐車場）：自用地評価：貸付事業用宅地等に該当しない
- コインパーキングを自営：自用地評価：貸付事業用宅地等
- コインパーキング業者に貸す：賃借権控除：貸付事業用宅地等
賃借権控除の適否については注意が必要ということで。
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関東信越税理士会東松山支部 経理部長
関東信越税理士会埼玉県支部連合会 会員相談室相談員
嵐山町固定資産評価審査委員会 委員
@smoritoshi
