週刊税務通信 令和5年10月23日 №3774より
国税庁は10月13日、
「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）の趣旨について（情報）
を公表しています。
新たな評価方法では、「一室の区分所有権等」に係る敷地利用権及び区分所有権の価額に「区分所有補正率」を乗じて、マンション一室の相続税評価額を算定することとなります。
マンションに築年数、総階数、評価対象マンション一室の所在階数当の要素に基づく評価かい離率等に応じて適用する区分所有補正率が決まるとのこと。
これにより、最低でも、マンション一室の相続税評価額を市場価格の6割相当まで引き上げることとなります。
一方で、区分所有財産であっても、低層の集合住宅、二世帯住宅は区分所有補正率の対象外。
区分所有補正率の対象は、一室を切り売りできる居住用の分譲マンションで、事業用テナント物件や一等所有の賃貸マンションなどそもそもその流動性等の点で居住用の物件と大きく異なるため対象外、と。
また、原則、登記簿上の種類に「居宅」を含むものが該当。
これは、上記２のとおり、本通達が分譲マンションの流通性・市場性の高さに鑑み、その価格形成要因に着目して、売買実例価額に基づく評価方法を採用したものであるから、その対象となる不動産はその流通性・市場性や価格形成要因の点で分譲マンションに類似するものに限定されるべきところ、同じ区分所有財産であっても低層の集合住宅や二世帯住宅は市場も異なり、売買実例に乏しいことから、対象外としているものである。
また、事業用のテナント物件や一棟所有の賃貸マンションなどについても、その流通性・市場性や価格形成要因の点で居住用の物件とは大きく異なることから対象外とし、居住の用に供する区分所有財産を対象としたものである。したがって、当該「居住の用」（すなわち、本通達における「居住の用に供する専有部分」）とは、一室の専有部分について、構造上、主として居住の用途に供することができるものをいい、原則として、登記簿上の種類に「居宅」を含むものがこれに該当する。なお、構造上、主として居住の用途に供することができるものであれば、課税時期において、現に事務所として使用している場合であっても、「居住の用」に供するものに該当することとなる。
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嵐山町固定資産評価審査委員会 委員
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