空き家の譲渡特例　適用には市区町村に確認書の申請を

tax memo

2016.05.30

週刊税務通信　平成28年5月30日　№3410より

空き家の譲渡特例については、以下の要件を満たすことを示す書類を確定申告書に要添付。具体的には空き家所在地の市区町村長から「被相続人居住用家屋等確認書（確認書）」の交付を受け、添付する必要がある。

**市区町村長の確認を受ける必要がある一定の要件**
要件①	相続の開始の直前において，被相続人が当該家屋を居住の用に供しており，かつ，当該家屋に被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと。
要件②	当該家屋又は当該家屋及びその敷地等が相続の時から譲渡の時まで（家屋を取り壊し更地にして譲渡する場合は，「当該家屋が相続の時からその全部の取壊し，除却又は滅失の時まで」）事業の用，貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
要件③	当該家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用，貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
要件④	当該家屋の敷地等が取壊し，除却又は滅失の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

＊	家屋又は家屋と敷地の譲渡では要件①②のみ，家屋を取り壊し更地にして譲渡する場合は要件①～④の充足が必要

「被相続人居住用家屋等確認申請書」は国土交通省HPから取得可能。

住宅：空き家の発生を抑制するための特例措置 – 国土交通省

つまり、空き家譲渡特例の適用を受けるためには以下の書類の添付が必要。

被相続人居住用家屋等確認書
譲渡所得の金額の計算に関する明細書
登記事項証明書等
耐震基準適合証明書等（更地譲渡の場合は不要）
売買契約書の写し等

で、確認書の交付を受けるためには下記書類を提出する必要あり。特に、更地譲渡の場合には、（E）として、取壊しから譲渡までのその敷地使用状況等がわかる写真が必要となることには注意。

これ、譲渡時からこの特例の適用を受けることを想定していないと写真撮影なんてできませんよね。税理士が譲渡時から関与している場合には、この部分も含めてアドバイスしないと後々問題になりそう。

**確認書の交付のために市区町村に提出する書類**
（Ａ）被相続人の除票住民票の写し
（Ｂ）被相続人居住用家屋の譲渡時（家屋を取り壊し更地にして譲渡する場合は，「取壊し，除却又は滅失時」）の相続人の住民票の写し
（Ｃ）当該家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等 ※当該家屋を取り壊し更地にして譲渡する場合は以下を提出・当該家屋の取壊し，除却又は滅失後の敷地等の売買契約書の写し等・当該家屋の除却工事に係る請負契約書の写し
（Ｄ）以下の書類のいずれか・電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書・当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が，当該家屋の現況が空き家であること（家屋を取り壊し更地にして譲渡する場合は「空き家であり，かつ，当該空き家は除却又は取壊しの予定があること」）を表示して広告していることを証する書面の写し・当該家屋又はその敷地等が【表１】の要件②（家屋を取り壊し更地にして譲渡する場合は，要件②と③）を満たしていることを所在市区町村が容易に認めることができるような書類例）所在市区町村が認める者（当該家屋の管理委託事業者，シルバー人材センター等）が当該家屋の譲渡の時までに管理を行っていることの証明書
（Ｅ）当該家屋の取壊し，除却又は滅失の時から当該取壊し，除却又は滅失後の敷地等の譲渡の時までの当該家屋の敷地等の使用状況が分かる写真
（Ｆ）当該家屋の取壊し，除却又は滅失の時から当該取壊し，除却又は滅失後の敷地等の譲渡の時までの間の当該敷地等における相続人の固定資産課税台帳の写し又は固定資産税の課税明細書の写し