広大地評価 マンション用地かどうかの判定に必要な資料


広大地評価について、ご質問がありましたので備忘しておきます。

広大地の適用要件は財産評価基本通達24-4で規定されているとおりですが。

その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法第4条((定義))第12項に規定する開発行為(以下本項において「開発行為」という。)を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの(22-2((大規模工場用地))に定める大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの(その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。)を除く。以下「広大地」という。)の価額は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価する。

カッコ書きが面倒なので条文番号等を省略して簡潔にいうと。

「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもので、マンション適地以外のもの」が広大地となります(相続税を取り扱うならこれは暗記したいところ)

公共公益的施設用地とは潰れ地のことですね。宅地分譲する場合に生じる道路やごみ集積所のことです。

ポイントは以下4点。

  1. 標準的な宅地の地積
  2. 著しく地積が広大
  3. 公共公益的施設用地の負担が必要
  4. マンション適地以外

ここで、何の資料によって上記4点を確認すればいいのか、というご質問でした。

結論は。

1.2.3は「開発指導要綱」

4は「開発登録簿」

マンション適地かどうかは容積率200%以下かどうかで判断する一定の目安はありますが、これも「開発登録簿」で住宅地図の中で対象地の周囲で過去数年の「開発登録簿」からどのように大規模開発が行われているのか落とし込んで俯瞰して確認することで判断します。税理士の仕事なのか、と聞かれましたが、まぁここが面倒な場合は不動産鑑定士さんに鑑定依頼するのでしょうね。自分で確認したうえでさらに鑑定士さんに見てもらう、くらいはしたいところです。そうしないといつまでたっても不動産を見る目が養えませんし。

各市区町村の開発指導課等で閲覧できますので確認して、写しをもらって(有料のことが多い)申告時に添付しましょう。

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関東信越税理士会東松山支部 経理部長
関東信越税理士会埼玉県支部連合会 会員相談室相談員
嵐山町固定資産評価審査委員会 委員

@smoritoshi


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