相続税申告で鑑定評価を採用すべきケース25 | SEKINE Protocol/セキネプロトコル

税務と鑑定の評価の違い　2022.05.10　不動産鑑定士　山口和範先生

（裏タイトル）税務と鑑定の間には今日も微妙な溝があるー鑑定取るなら下げてくれー

という内容で、先日の支部研修会で山口さんにお勉強をさせていただきました。幹部協議会のため前半しか聞けなかったので残念だったのですが。

東京アプレイザルさんからの出所で相続税申告で鑑定評価を採用すべきケース25が記載されていましたので再掲してメモしておきます。

極端な不整形地等
間口が2ｍ未満の土地
奥行が異常に長い整形な土地
帯状地
道路面との段差がある土地
面積が小さすぎる土地
前面道路が建築基準法42条の道路に該当しない土地
自治体の条例等により開発制限が相当厳しい土地
無道路地
前面道路が階段状になっている土地
区画整理事業地内の仮換地指定前の使用収益が不可な土地
土壌汚染・埋蔵文化財・地下埋設物がある土地
土砂災害特別警戒区域内にある宅地
築年数が古く空室率の高いRC造の賃貸マンション等
私道で位置指定道路になっている土地
市街化調整区域内にある山林・雑種地・農地等
特殊な形態の底地
500㎡以上の面積がある大きい土地～地積規模の大きな宅地
中小工場地区内になる面積が大きい土地
面積が400～500㎡未満の路地状敷地
指定容積率が300％、400％以上でも容積率分を使用できない土地
路線価5～7万円/㎡程度で1,000㎡を超える平坦地
地積規模の大きな宅地の基準面積未満の土地
路線価が高い都心部に所在する築古の区分所有マンション
正面路線価が5万円未満の大規模な土地

22と25に関しては路線価に比して造成費の方が割高となってしまうため、最有効利用を考慮した場合に、検討の余地ありということでしょう。

とはいえ、昨日もMTGで不動産鑑定士の先生と打ち合わせをしましたが、地価上昇局面にあっては、鑑定評価の方が財産評価基本通達よりも高く評価されてしまうことが多いので、なかなか相続税申告での検討は難しくなってきている、とおっしゃっていましたね。地積規模の大きな宅地の通達が創設されてからは広大地評価が廃止もあってなおさら検討の余地はなくなってきたとも。鑑定評価的には規模格差補正率のせいで商売あがったりということでしょう。