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「家賃保証」トラブル多発 アパート経営、リスク説明義務化

「家賃保証」トラブル多発 アパート経営、リスク説明義務化:朝日新聞デジタル

 土地の所有者が建てたアパートなどを業者が一括で借り上げ、入居者に貸し出す「サブリース」と呼ばれる契約が対象。入居者集めや管理は業者が行い、空室に関係なく毎月一定の家賃を支払う。不動産取引では通常、業者に様々なリスクの説明を法律で義務づけているが、サブリースはその対象にならない。個人の大家も不動産事業者で、対等な業者間の取引とみなされるため、消費者並みの保護の仕組みはなかった。

 しかし、近年は個人の大家を中心に「契約時に『30年一括借り上げ』『何もせずに安定した家賃収入』などと言われたのに途中で強引に減額された」「業者から契約解除を要求された」などの苦情が急増。日本住宅性能検査協会には過去5年間に477件の相談があった。

家賃保証をうたいつつ、サブリースの契約には「2年ごとに経済状況等を考慮して家賃水準が不当になった場合は賃料改定できる」といった契約条項が挿入されていることがほとんどです。ほとんどというより、記載されていないサブリースの契約書は見たことがありません。

あえて業者名は出しませんが、簡単に4社くらいは該当してきますよね。国土交通省もようやく重い腰を上げたようで。

 

資産の運用(活用)・譲渡及び移転をめぐる税務 講師税理士岩下忠吾先生 その2

(続き)

長くなるので2回に分けて。

相当の地代なんか絶対ダメだよ。会社の財産を個人に移転させるなんて相続対策にならないんだから。とのことですが。

バブル時代には相当の地代でした。地価がどんどん上がっていくところ、相当の地代を据え置いて、値上がり部分は賃貸人である法人に自然発生的借地権をあえて移転させたわけですね。つまり、地主は底地評価を抑制できたと。ただ、これを今やってしまうととんでもないことになります。相当の地代年率6%というのは単純計算しても17年でその更地を取得できてしまうほどの出費です。ありえない。

とはいえ、一概に相当の地代の可能性を否定はできません。使いようによってはイケます。

例えば。

被相続人 父

相続人 母と子

前提として資産家で、3人が生計一で同居しており、相続後も同様だとします。

父が所有していた土地と建物があったとして、土地を子が相続、建物を母が相続(つまり相続後は子の土地の上に母の建物)

配偶者の税額軽減マックスまで預貯金を母が相続。

母は建物を第三者に賃貸して家賃収入を得る。

このとき、母から子に相当の地代を支払うようにします。

生計一ですから、相当の地代は子の家賃収入になりません(反射的に母の経費にもなりませんが)

つまり、母から子に無税で相当の地代分の現金を移転することが可能となります。贈与110万円と併せれば毎年かなりの流動資産を生前に子に移転可能です。

考慮すべき事項はいくつかあるでしょうが、検討には値するスキームです。

資産の運用(活用)・譲渡及び移転をめぐる税務 講師税理士岩下忠吾先生

08/10は関信越税理士協同組合連合会主催の第58回実務セミナーということで、岩下忠吾先生の研修を受けてまいりましたよ。

いくつかメモ。

「清算型遺贈」というのは初耳。後で調べる。

自社株の譲渡や贈与時に、通常我々の顧問先である中小企業であれば譲渡制限がついているはずで、株主総会等で制限解除しておかないと名義株と指摘される可能性。税理士は会社法を疎かにし過ぎ。

基礎控除が下がったことで相続税の申告が増加している一方、A税理士が受任した相続税申告業務をA税理士がB税理士に丸投げし、完成した申告書にA税理士が署名押印して提出することは名義貸しの問題となりうるので絶対やっちゃダメ。

定期借地権設定で保証金を預かる場合、例えば1,000万円預かっていても、相続税の債務控除は現在価値に割り引いて計算するので例えば900万円等に減額されて債務控除に計上される旨、被相続人に説明していたとしても相続税の申告をする相続人が果たして納得するかどうか。一般常識的に考えて1,000万円返還するのに900万円しか債務控除できないのはおかしい、となり、説明不足だと問題となることも。

借地人に相続が発生し、被相続人が借地権を財産として計上する場合、改正前であれば基礎控除内で吸収されていたものが、基礎控除が下げられた今後、納税が生じる可能性。例えば1億円の自用地で借地権割合80%だとすると8,000万円の借地権を財産計上することに。配偶者が相続する段階では問題ないが、二次相続では問題が顕在化するかも。借地権に対して相続税を支払うという感覚を納税者に説明できるか。一般的に借地権を財産と認識してすらないはず。

特定同族会社事業用宅地等として小規模宅地等の特例適用を予定していた土地について、会社の業績悪化を理由に、地代を0としてはダメ。小規模宅地等の特例が受けられなくなる。給与を下げよ。

とのことでしたが、果たしてそれでいいのか。役員給与を下げることは即ち役員退職金の額に影響します。このあたりはバランスでしょうか。

地代の額をどうするか。「地代△固定資産税△所得税住民税=×××」がいくら欲しいかで設定しているとのこと。これも一理ありますね。単純に固定資産税の2~3倍で決めるのは軽々に過ぎると。また、当然に固定資産税が30万円/年と1,000万円/年では上記×××も変わってくるので地代も変わってくる。固定資産税1,000万円のところ地代を1.5倍の1,500万円にしたからといって民法上の必要費とはみなされないはず。

20トン以上の船舶の貸付が不動産所得とされる理由。法務局に船舶の登記をする等で、抵当権の目的とすることが可能。不動産に付与される対抗要件と同じだから。航空機の貸付も不動産所得だが、これも航空機登録原簿に製造番号等を登録することで所有権や抵当権の対抗要件が付与されるから。

5棟10室基準は共有でも持分で分けない。

5棟10室基準は厳格に執行されるのか?例えば家賃1室5,000万円/年は当然に事業的規模だろう。ケースバイケース。8室500万円/年でも他の収入が微々たる年金だったら事業的規模だろう。

青色申告特別控除65万円は税務調査で総勘定元帳を確認されたらアウトの税理士事務所は多いのでは?Excelで集計して本来10万円のところ65万円でやってませんか。1件見つかってローラーされたらどうするのか。とのことでしたが、同じ所轄の税務署内の顧問先なら確かにその恐れはあります。ただ、所轄が変われば誰をどの税理士が顧問しているかはわからないはず(KSKでも税理士でソートはできず、それを把握するために毎年顧問先名簿を提出させているわけでゴニョゴニョ)

空き家譲渡の3,000万円を活用するため、不動産会社が地元の謄本をローラーしてDMを送りまくってるとのこと。まぁ、あるでしょうね。

不動産譲渡の場合の、短期長期の判定で、土地は50年所有していても、建物を例えば3年前に建て替えているようなケースがあるので注意。当然に短期となる。あるいは、7年前に建て替えている場合、10年超所有が要件の特例は不可。

概算取得費の5%を使う前に、土地市街地価格指数を検討。近年人口に膾炙されてる方法ではあります。資産税に特化している税理士法人等ではもうずっと前から行われている方法ですが。資産課税課出身のOB税理士とかも。

土地譲渡対価相当額×取得年の土地市街地価格指数/譲渡年の土地市街地価格指数=土地の取得費相当額

裁決文のコピー添付するのも忘れずに。

以前もご案内したと思いますが、また今回も岩下研修会では出ましたね。「小規模宅地等の減額」と言っては恥ずかしいよ。「小規模宅地等の課税価格の特例」だよ。昭和60年から進歩してないって言われちゃうよ。定番の箴言。

(続く)

2016.08.11 笛吹峠~高麗神社~高麗駅~小沢峠~入間CR~荒川CR周回

寝坊。

4時半起床予定のところ6時半。一度起きてトイレいったものの天気が悪そうなのでモチベーション上がらず二度寝したのがまずかった。

とはいえ、ちょっと用事を済ませてから朝食後8時発。

笛吹峠~鳩山~毛呂山~高麗神社~高麗駅~飯能~小沢峠~入間~入間CR~荒川CR~吉見~東松山周回

STRAVAを確認すると小沢峠は自己ベスト更新している。

今日は7分4秒。

07/18に登ったときは7分50秒。

ちなみに去年の07/22は12分40秒。

1年前から5分以上も更新していることになる。ローラー効果と信じたい。

あとは熱中症だけ気を付けて水分補給をこまめに取りながら入間CR~荒川CRと抜けて帰宅。

乗り始め時は曇空だったためかそこまで疲労せず。

お腹痛くて休憩@ファミリーマート

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仏子駅出発した西武線。

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入間川手前のサンクスで休憩していたら続々と休憩してくる自転車乗りの人たちの自転車。新城がメリダに移籍してからメリダが増えた気がする。

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進路を妨害する荒川CRのブッシュ。もう少しどうにかならないものですかね。すれ違うときもうどうしようもなくなる。

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荒川CR川幅日本一ポイント。

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帰宅して昼食にアサリの塩味パスタ。シソと梅干を投下。美味。

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配偶者控除を「夫婦」に転換 政府税調、9月から議論

配偶者控除を「夫婦」に転換 政府税調、9月から議論

政府税調は配偶者控除を含めた所得税改革の具体的な方向性を年内にもだす見通しだ。現在の配偶者控除は妻の年収が103万円を超えると適用されなくなる。配偶者控除は廃止し、夫婦であれば誰でも控除が受けられる「夫婦控除」に転換し、女性の社会進出を促す方向で検討する。

配偶者控除の有無で女性の社会進出が左右されるとは思いませんが。

さてどうなるでしょう。

2016.08.09 夜練 インターバル30分負荷0

終日外出。

今週が今年で最も暑い日が続くそうで。

不注意にも今週外出予定をたくさんいれてしまうというミス。

朝も10時くらいには35度を超えていたんじゃないだろうか。

等々力→赤羽橋→笹塚というご訪問コース。

10時半の等々力駅。

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この時点で37度オーバー

人類が滅亡するレベル。

13時半の東京タワー

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東京タワーも溶解するレベル。

さすがに我慢できずに喫茶店に逃げ込みレモンスカッシュをgkgk

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15時半頃の笹塚。

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17時半頃の笹塚。

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とにかく暑かったですね。

まさに文字通り猛暑。

戻って、夕飯とってからローラー

ローラー30分

  • 15分 ウォーミングアップ
  • 10分 インターバル(30秒+30秒)×10 負荷0
  • 5分 クールダウン

とにかく心拍があがらなかった。弁が閉じているような。そんな体調不良の日もある。無理せずに血を巡らせるように最低限のインターバルで追い込まず。

2016.08.08 夜練 ローラー20分

税関連総会からの懇親会後、早く帰宅できたので、とりあえず跨って回す。

酔い醒ましの意味を込めて。なので、ただ回して血液循環させて発汗させるだけ。

ローラー 20分

それでも大量の汗はかくもので。なるほど酔いも醒める。

8月は出ばなをくじかれて乗れていない現状がありますから、何とかきざんででも乗っていきたいですね。

東松山地区税務関係団体連絡協議会 第58回通常総会

東松山地区税務関係団体連絡協議会の総会が本日開催されまして、税理士会幹事として司会等を務めさせていただきました。

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不慣れなため至らない点があったかと存じますが、ご容赦願いたいと。

税務署の異動も終わり、新体制のスタートと軌を一にして総会を開催し、懇親も深まったかと思います。

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先日の例会で真下大先生もおっしゃっていたように「適度な緊張感」をもって税務行政には協力していきたいところです。

中小企業等経営強化法 経営力向上計画 認定企業一覧 (平成28年7月29日時点)

中小企業等経営強化法については経営力向上計画が認定された企業は公表されるんですね。

中小企業等経営強化法 経営力向上計画 認定企業一覧 (平成28年7月29日時点)

埼玉県については既に以下の企業が認定済。

  • 光和衣料株式会社 4030001031104 埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲340 製造業 外衣・シャツ製造業(和式除く)
  • レーザージョブ株式会社 6030001021342 埼玉県戸田市美女木1224-4 製造業 電子部品製造業
  • 株式会社石川製作所 5030001056273 埼玉県入間郡三芳町上富2038-4 製造業 自動車・同附属品製造業
  • 株式会社精密歯研工業所 4030001064211 埼玉県越谷市平方439-1 製造業 その他の金属製品製造業

法人番号も記載されてますね。

「税理士・司法書士による遺言・相続無料相談会」共催してきました

08/06(土)大宮ソニックシティにて、ここ数年の恒例となっている「税理士・司法書士による遺言・相続無料相談会」を共催してきました。

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灼熱の日差しの中、ご足労いただきました相談者の皆様の不安や心配が少しでも軽減されたのであれば共催した甲斐があったというものですが、いかがでしたでしょうか。

税理士と司法書士に対して一度に相談できる場というものが、実はありそうでそんなにないものです。相続については法務と税務の両輪です。両方確認できるのはまたとない機会ですからぜひご活用して欲しいですね。

多々反省点もありまして、来年は税理士会が幹事開催ですから、フィードバックしてより良い相談会を共催できればと考えております。

終了後は有志で懇親会。昨年に引き続きそごう屋上のビアガーデンにて。

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途中から戸田の花火大会なんかも屋上から見れたりしてお得でしたね。

ということでまた来年よろしくお願いします。